一房二卖　登记过户者优先受让

【案情】赵甲夫妇与钱乙夫妇是近邻。2005年5月1日，钱乙夫妇在赵甲家与赵甲夫妇闲聊中得知，赵甲已另购新房，紧靠钱乙家的那套房准备出售，钱乙夫妇当即表示了购买的意向。2005年6月3日，钱乙与赵甲订立了房屋买卖合同，约定：房款为20万元，分别于同年6月28日付10万元，同年7月10日付10万元。钱乙当即将钥匙交给了赵甲。赵甲未将订约情况告知其妻。2005年6月15日，赵甲夫妇间因感情不和而在民政部门协议离婚，约定邻近钱乙家的该套房屋归赵甲之妻所得。赵甲之妻于2005年6月30日将该房屋以21万元的价款出售给他人，并凭离婚协议与他人在房屋产权监理所办理了产权过户手续。钱乙按约将房款及时打入赵甲的信用卡，并将部分家俱搬至该房，后在要求办理房屋产权过户手续时被告知该房已被出售过户的情况。钱乙即向法院提起诉讼，要求法院确认其与赵甲间的房屋买卖合同有效，并要求撤销赵甲之妻与他人间的房屋买卖合同关系。
　　【争议】本案在审理过程中，产生三种截然不同的观点：
　　第一种观点认为，赵甲出售房屋在其夫妻关系存续期间，且夫妇俩均向钱乙表示过出售房屋的意思表示，钱乙有理由相信赵甲的行为是代表其夫妻俩的共同行为，赵甲与钱乙间的房屋买卖合同有效，且钱乙已合法取得了房屋的钥匙，可认定为该房屋已交付，该房屋买卖合同已生效且已履行，钱乙的权利应予保护，其诉请应予支持。
　　第二种观点认为，房屋是不动产，国家对房屋管理实行登记制度，其买卖必须到产权监理部门办理过户登记手续后，合同关系才生效，才对当事人有约束力。赵甲与钱乙间的合同订立后，未到产权监理部门办理过户登记手续，该合同未生效，钱乙不得以一个未生效的合同请求赵甲交付房屋，更无权请求撤销赵甲之妻与他人间的房屋买卖合同关系，应当驳回钱乙的诉请。
　　第三种意见认为，赵甲与钱乙间的房屋买卖合同依法有效，由于赵甲的过错，造成该房屋买卖合同事实上不能履行，导致钱乙无法取得房屋的所有权，故钱乙可以变更诉讼请求，要求赵甲承担违约责任并赔偿损失。
　　【析法】本案的争议焦点在于登记对于房屋买卖合同的效力问题。
　　我国民法对登记的效力采取的是成立要件主义原则，即物权变动如未进行登记，则不发生物权变动的效力。由于我国目前法律、法规对“登记”的含义，并未作出正式解释，故在实践中有人认为登记应为物权变动的生效要件，也有人认为登记应作为合同生效的要件。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。这一规定明确了某一类合同应当办理批准、登记等手续才生效的，则此时批准、登记等手续即为该合同的生效要件。同时最高人民法院《合同法解释（一）》第9条又将登记分为两种情况：一是法律、行政法规明文规定登记为合同生效要件的，合同在登记后生效；二是法律、行政法规虽明文规定应当办理物权登记手续，但未规定登记为合同生效要件的，则登记是物权转移的生效要件。根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让、抵押，应当到有关部门办理权属登记，这里的登记仅指产权登记，而非房屋买卖合同的登记，亦即该法未明确规定房屋转让行为须经房管部门同意方可成交。可见，我国法律规定的房屋产权登记应为物权变动的生效要件。本案中，赵甲与钱乙合意成立买卖合同，钱乙又有理由相信卖房系赵甲夫妇的共同意思表示，故双方间的买卖合同成立且已生效，不办理房屋产权过户登记手续并不影响买卖合同的效力。
　　本案的另一个问题是物权转移的方式和时间。《合同法》第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这一条规定的是买卖合同标的物物权转移的公示方式，即原则上以交付为公示方法，但“法律另有规定或当事人另有约定的除外”，即当登记作为物权变动的生效要件时，应适用该法条的“但书“规定，不动产的所有权转移以登记为要件，如未登记，可以认为是合同义务的履行行为没有完成，或者可以认为这时买卖合同的根本目的即标的物所有权的转移因为一方履行行为的瑕疵而落空。本案中，从表面上看，赵甲已将房屋钥匙交付给钱乙，房屋已交付，但由于法律对房屋等不动产的交付有特别规定，其交付行为尚未完成，又由于赵甲在离婚过程中未对其妻言明房屋的出售情况，其妻将离婚中分得的财产出售并依法办理了登记过户手续，亦即已完成了交付，本案中房屋的交付时间赵甲前妻与他人办理完登记过户手续的时间，而非赵甲交付钥匙的时间。
　　由于赵甲与钱乙的买卖合同已生效，但事实上赵甲因过错已不能履行合同，钱乙不能取得房屋的所有权，钱乙只能依据生效的买卖合同追究赵甲的违约责任，即要求赵甲返还购房款并赔偿由此造成的损失。
　　【法条链接】《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　《合同法》第113条第1款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　（来源:启东法院  作者:吴永飞）


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