王某能否享有优先购买权？

[案情] 　　2001年10月1日，原告王某与被告刘某签订了一份租房协议，约定，刘某将自己的五间门面房租赁给王某使用，租赁期为七年，租金为每年2000元。协议签订后，刘某将五间门面房交付给王某，王某也一次性将七年租金14000元交付给刘某。2003年9月27日，周某要求王某从承租刘某的门面房中搬出，王某方知刘某已将出租给其的五间房屋以30万元的价格卖给了第三人周某。王某即以刘某出售该房没有依法履行通知义务为由提起诉讼，主张优先购买权，请求法院确认刘某与周某之间的房屋买卖合同无效；并要求刘某以30万元的价款将诉争房屋出售给自己。
　　[审判]
　　法院审理后认为，刘某在出售诉争房屋时没有依法履行通知义务，侵害了房屋承租人的优先购买权。据此，依法确认刘某与周某间的房屋买卖合同无效，王某在同等条件下对诉争房屋享有优先购买权。
　　[分歧]
　　对于王某要求对诉争房屋在同等条件下享有优先购买权，形成两种意见：
　　一种意见认为，既然优先购买权是一种附条件的形成权，只要条件相同，优先购买权人的单方意思表示，就能使优先购买权人与出卖人形成出卖人与第三人同等条件为内容的契约。如果优先购买权人起诉确认出卖人与第三人的买卖合同无效，然后再起诉以同等价格买受标的物，不仅增加诉累，浪费有限的司法资源，而且不能有效地保护优先购买权人的利益，甚至使优先购买权制度形同虚设，不能发挥优先购买权制度的功能。如果出租人以各种理由以收回房屋不卖为由，或者等承租届满后再出售房屋，这时承租人的优先购买权就形同虚设，也难以实现。因此，必须赋予优先购买权人在请求法院确认出租人与第三人房屋买卖合同无效的同时，判令出租人以同等价格将争议的房屋出售给承租人。故，在本案中，对于原告王某的该项请求，法院应予支持。
　　另一种意见认为，对于王某的该项请求，法院不应当支持。理由如下：一、如果对王某的该项请求予以支持，则侵害了房主刘某的所有权。虽然受到承租人优先购买权制度的制约，但房屋所有权仍归房主刘某。在刘某出售房屋前，其只要按照法律规定履行了通知义务，仍享有自主出售房屋的权利。法院无权判令其直接将房屋出卖给谁。从另一层面上分析，如果对该请求予以支持，则剥夺了其他购买权人的竞价购买权；二、没有法律依据。承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。而最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定："出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"《合同法》再次确认了承租人的优先购买权，而只是将"三个月"改为"合理期限"。综观两部法律，均未规定法院可直接判令房主将房屋按指定价格出卖给承租人，优先购买权毕竟不等同于直接购买权；三、该项请求如果给予支持，则违背了民法、合同法的意思自治、平等自愿原则，因为买卖合同只能由当事人自主协商签订，法院无权判决强制双方签订买卖合同。
　　笔者同意第一种意见。
　　（来源:宿迁市宿城区人民法院  作者:唐小芹 朱来宽）


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